编者按：在憧憬美好新居时，面对置业顾问的热情推介和精美的沙盘效果图，你是否会感到迷茫？选择一套真正的改善型住房，远不止看户型和装修那么简单。为了避免陷入“伪改善”的陷阱，本期【红楼知乎】详解买房必看的8大核心参数，它们是衡量居住舒适度与品质的硬核标尺，助您慧眼识“好房”。

1. 容积率：居住密度的“晴雨表”

定义：指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。数值越大，意味着建筑密度越高、楼栋越密集、人口越集中。

改善型参考值：别墅通常在0.3-0.8；优质洋房/小高层在1.0-1.8之间。

怎么看：项目规划公示文件、售楼处公示信息、官方规划网站查询。

2. 绿地率：小区生态的“含氧量”

定义：指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。直接影响小区环境、空气质量和舒适度。

改善型参考值：35%-50%或更高为佳，能提供良好的遮荫、休闲和景观效果。

怎么看：查阅规划文件中的“绿地率”指标；要求开发商在合同中明确绿化标准及违约责任。

3. 总户数：小区规模的“舒适度”

定义：整个小区的规划住宅总套数。户数过多往往意味着人口密度大、公共资源（电梯、车位、活动空间等）紧张、管理难度增加。

改善型参考值：可根据自己喜好偏向选择社区。一般而言，追求舒适度和私密性的小区，可以选择容积率较低的小区；如果是追求便利性与舒适度并存，可以选择容积率在1.8-2.5之间的小区，在物业服务、小区舒适度上都有相对较好的表现。

怎么看：项目规划总平面图；销售说辞需明确总户数；计算楼栋数和平均每栋户数。

4. 梯户比：出行效率的“关键值”

定义：指一栋楼或一个单元中，电梯数量与每层住户数量的比例。直接影响等电梯时间、公共区域拥挤度和居住私密性。

改善型参考值：“两梯两户”或“一梯一户”是舒适改善的优选，能极大提升出行效率和私密性。

怎么看：了解意向楼栋的具体梯户比，特别是所选单元和楼层。

5. 车位比：停车便利的“保障线”

定义：指小区规划总户数与规划停车位总数的比例。比值越大，停车越便利。

改善型参考值：改善型住宅应达到1:1.2以上，确保每户至少有一个固定车位，并有适量访客车位。

怎么看：明确规划车位总数（含地上地下）和总户数；了解车位性质（产权/租赁）及价格。

6. 得房率：实得面积的“性价比”

定义：指套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）与销售建筑面积（含公摊）的比率。比率越高，买到的实际可用面积越多。

改善型参考值：传统高层得房率多在70%-80%左右。部分创新设计（如空中庭院、大露台等）可能通过特定计算方式提高得房率（甚至超过100%），但需注意其产权归属和使用限制。

怎么看：要求销售人员提供意向户型的详细面积构成（套内+公摊）；对比不同楼盘、不同产品类型（高层/小高层/洋房）的得房率差异。

7. 日照时长：健康生活的“阳光权”

定义：指冬至日（全年日照最短的一天）住宅主要功能房间（如客厅、主卧）满窗连续日照的时间，对于长沙这类冬季湿冷的地区尤其重要。

改善型参考值：国家及地方有最低日照标准（长沙通常要求冬至日≥2小时）。改善型住房应追求更优的日照条件。

怎么看：查看项目的日照分析报告（售楼处应公示）；重点关注意向楼栋在小区中的位置、楼层高低及前方楼栋的遮挡情况；实地感受不同时段的光照。

8. 窗墙比：采光通风的“窗口期”

定义：指住宅某一立面（尤其是南向）窗户洞口总面积与该立面墙体总面积的比率。比率适中偏大有利于室内自然采光和通风。

改善型参考值：现代改善住宅更注重通透性，南向窗墙比可适当提高到40%-50%（需兼顾建筑节能和立面美观）。

怎么看：观察样板间或同类型已交付房屋的实际窗户大小和布局；关注户型是否南北通透或有良好的通风路径。

（部分内容来源于湘江楼市、凤凰网房产，红网房产综合整理）